在这一波楼市的年轻“小阳春”中，年轻人正在拯救老破小。人拯
在与房子有关的救老价格附加价值里，“学区”成为这批年轻人心中最不重要的多万因素。排在陆夏买房优先程度前三的上海因素分别是价格、地段和格局，买房学区无所谓。学区
陆夏说，无所谓“我一定要赚到很多钱才会考虑要孩子”。年轻而眼下，人拯上车一套骑电动车到公司只需不到十分钟的救老价格低价老破小，才是多万更触手可及的幸福。
文 |李清扬
编辑|易方兴
运营|虎鲸
刚需者的上海春天
租的房子又快到期了。
那是买房四月初的一天，熊芸想找找二室一厅的学区出租屋，不小心点开了二手房界面。跳出的价格让她惊讶——一处位于上海普陀区的40平方米的老破小，挂牌价竟然只要150万左右。
而在最高的时候，这套老破小的价格是230万。
对她来说，这就是够得到与够不到的区别。她计算过，如果能以140万左右成交，房贷每个月才不到5000元，“只比我现在租房高了1000元。”这意味着，她只要稍微够一够，就能在上海拥有自己的房子了。
熊芸今年31岁，2024年是她来到上海的第11年。这11年里，她搬了12次家，住过单位宿舍，住过拥挤的群居房，打包行李和搬家成了像“过年”一样的常态。
▲图 / 视觉中国
对于一个在上海漂了11年的女生来说，拥有一套房子对她来说意味着什么？
熊芸觉得，这意味着“踮踮脚尖就能拥有的”，一个属于自己的家。
像她这样，在楼市价格下行的环境中心动的还有许多年轻人。他们有着共同的画像——在北上广这样的大城市漂着、长期租房、刚需住房。他们是一群真正地会因为房价而下跌高兴的人，与此同时，各大城市越来越宽松的政策，也加强了他们这份心动。
在去年，房价开始下跌时，朱泽奕便有朋友怂恿他在上海附近买房。对当时的他来说，有购房资格、能够得上的房子，只能选择在靠近上海的江浙沪一带。
这类房子虽然比上海便宜，缺点却同样显著，“我自己住不到，没意思”。
然而，今年2月，他迎来了一个可称为“福音”的好消息：为刺激房市，上海放开了非沪籍买房的限制，单身人士在上海缴纳五年社保，即可在外环买房上车。
如果说，获得购房资格是种下了一颗种子，那么降价，就是点燃这个心愿的最关键的一把火。
3月的一个晚上，朱泽奕躺在床上，意识昏昏沉沉，忽然一个念头蹦出来，“有没有100万能买到的房子？”
他在闵行区生活，租住在一室一厅，每月租金在3500元上下，而一套100万的房子，刨去首付，月供也在这个数字上下。
算完这笔帐，他当即拿过手机，打开软件，设置预算、地区、条件，搜索结果令他喜出望外——一个41平方米的老破小，真的只要100万左右！
▲图 / 视觉中国
还有的年轻人，则是等降价的这一天很久了。
从关枝云最初来到上海的2017年开始，“在上海买一套房”就成为全家共同的心愿。
然而，哪怕她是金融行业，但前五年她没有户口，房子涨价的速度，远远快过全家人一起攒钱的速度。在沪7年，她随着工作的变迁，从内环搬到了外环，“唯一不变的是我一直住在出租屋里”。工作和生活是两个世界，在职场，她是外表光鲜亮丽、在商务谈判桌边能说会道的金融女，下班了回到家，满身疲惫，只能用“乱糟糟”形容。
出门逛街看到心动的香氛，试用了高级的智能家电，她会想，“我的出租房里哪里能放这种东西？”到了2022年，她被现实磨平了心态，开始摆烂，“已经买不起房了，不想买了”。
没想到，她没有白等。从2023年开始，房价大变天，一路跌回了2019年的水平。新房积分的设置形同虚设，手握多套房产的人也开始抛售，二手房价格也开始下降了。根据国家统计局数据，今年3月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降7.3%，降幅比上月扩大1.0个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降6.4%、6.9%、8.6%和7.4%。
而楼市的寒冬，简直是她的春天。
买下老破小的理由
在上海的人生第一套房子，朱泽奕从选房到最后确定，只花两个小时。
之所以看房过程如此之快，是因为预算有限，选择也极其有限——只有老破小。某种意义上，正是如今的刚需年轻人，拯救了老破小的交易量。
朱泽奕买下的房子，41平方米，位于五楼，一个1988年落成的老房子，“比我年龄都大”。上海“美丽家园”的修缮工程还没到这里，“外面看着破破烂烂的”。
▲图 /视觉中国
实际上，过去的很长一段时间，老破小都没有出现在朱泽奕的视野里。他来到上海的第一份工作是在房地产公司做财务，那时候正值房地产高歌猛进的几年，买房不止要摇号，还要算积分。
那会儿，朱泽奕所见的房子价格全在三四百万往上，他很想拥有一个自己的小窝，起初没想过买老破小，“就想着买新房”。然而，不断攀升的房价慢慢让这个愿望沉底。
水温变化之中，朱泽奕买房的愿望被唤醒，举目看去，他能买得起的，只有老破小。
看房那天，他特意提早了半个小时到，在小区内溜达，观察小区环境。小区虽然老，但好在绿化不少，街道干净，楼道内也没有邻居摆放的垃圾，这多少增加了他对老破小的接受程度。
他开始寻找老破小的优点说服自己。
对于单身的他来说，面积足够了。“反正我单身一个人住，买一个小的也无所谓，对吧？”再一个是便宜，“我现在的能力只能买这个，我觉得挺好”。
除了一个人住的理由之外，通勤距离也是年轻人考虑老破小的重要原因。
在选择老破小之前，熊芸也去看过新房。“都很远，最便宜的也要6万左右，而且没有小户型。”无论哪一点，都不符合她上班通勤近的需求，更远远超过她的预算。
同样考虑通勤因素的，还有27岁北漂的东北女孩陆夏。因为在密闭的交通工具里严重晕车，她买房最开始的需求就是通勤距离短，“绝不考虑远大新”。
她计算过，“首付加起来不能超过220万”。如此下来，每月房贷不超过1万元，才能不影响当下的生活。
而政策也捕捉到了这一动向。4月17日，北京住房公积金管理中心发布政策，利好老破小，“购买老破小可多贷款，部分房源贷款期限最高可延长20年。”
▲《关于优化老旧小区改造后住房公积金贷款期限核定标准的通知》政策解读。图 /北京住房公积金管理中心
然而，想在老破小里面挑个好的，也不是一件容易的事。
无论在哪个城市，房子都带着深深的时代烙印。北京三四环汇聚着许多筒子楼和塔楼，这类房子楼梯数量不多，每层楼的人家却可能达到6到10户，楼道漆黑，甚至一些厨房的窗户就对着楼道，每逢饭点，过道油烟呛鼻。而在上海，许多老房子的客厅和厕所窗户，也对着楼道开设，采光不良，隐私性也不足。
在老破小，奇怪的户型设计更是俯拾皆是，“厕所小得只有1.8平方米”“卧室比客厅大”“房间没有窗户”等等，仿佛在时代的发展中，老破小只剩下了居住属性。
尽管选择不多，年轻买家们依然有自己的坚持。熊芸看房时，特意留意了楼道的卫生情况，“很干净的话，说明邻居素质都不错。”她坚决排除暗厨暗卫，“每次洗澡都觉得不舒服”。
陆夏则拿出工作的心态，用飞书列了一张表格，写了7个pass点，“具备任意一点直接不看”。她不想住在一楼，拒绝无法透进阳光的客厅或卧室，还pass掉了较小的洗手间。
在与房子有关的附加价值里，“学区”成为这批年轻人心中最不重要的因素。排在陆夏买房优先程度前三的因素分别是价格、地段和格局，学区无所谓。
这也是很多优质学区里的老破小逐渐无人问津的原因。相比于能够上车的老破小，这一类老破小总价更高，更难卖出。比如，北京的顶级学区中关村三小的学区房蜂鸟家园，如今的价格对比最高时的千万左右，已经接近腰斩。
陆夏说，“我一定要赚到很多钱才会考虑要孩子”。而眼下，上车一套骑电动车到公司只需不到十分钟的老破小，才是更触手可及的幸福。
砍价更狠，也更挑剔
对这些买房的年轻人来说，选择在这个时候上车，他们通常更狠地砍价，也会更挑剔。
陆夏最后看中的房子位于北京慈云寺，套内面积54平方米，户型为方正的“田”字型，“像东北普通家庭会买的房子的缩小版”。这套房子业主的心理低价在450万，陆夏的丈夫则坚持439万，这样他们的贷款才和现在每月的房租支出相当。
夫妻两人达成一致后，陆夏做主力，和业主谈判。房东是一位阿姨，谈判那天，陆夏得知正好是阿姨的生日，她先是组织全店人员和阿姨说了“生日快乐”，再目测阿姨的孩子和自己差不多大，打上感情牌，以讲述北漂以来的不容易，来拉近距离。
面对房东，陆夏始终保持理性。谈判中途，差价只剩一两万的时候，对方中介一度劝她“差不多得了”，她不断跟自己说，“这个钱就是一个冰箱、一个包、几瓶香水”，以此拒绝中介的劝说。
只能说，如今的议价权，的确回到了购房者这一边。陆夏最终“怒砍26万”，比她预想的还要便宜了20万——相当于5个香奈儿包包。
▲图 / 视觉中国
她很开心，“感觉就像捡钱一样”。
3月份的数据也显示，今年的“小阳春”的确所有回暖。3月，北京二手房网签14280套，环比增长125.5%；上海二手房网签20221套，环比增长169.5%；深圳二手房网签5196套，环比增长116.6%；广州二手房网签9373套，环比增长92.66%。
而支撑这些上涨数据的，主要是老破小的成交比例在上升，俗称“以价换量”。根据《新京报》报道，500万元以下房源成交占比上升明显，“八成以上的客户属于刚需群体”，对价格更为敏感。
这也说明，现在的买房者会更加小心翼翼，也会倾向于选择更低的杠杆。还有些人，能全款买小房子，就坚决不贷款买大房子。
为了买房，上海的关枝云和男友获得了父母的支持，两家人一共凑出了600万预算。她相当谨慎，“但如果房地产市场未来大概率要下跌，我们又何必去贷款来让自己亏更多呢？”
所以，她不打算贷款，而是用这600万全款买个地段好的老破小。
没有贷款的压力，她的期待是，“毋庸置疑会亏，但希望亏少一点”。因此，在看房时，她主要选择上海中内环的房子，区位优势明显，流通性好。
经过一百多套的看房和对比，关枝云买下了一套上海市中心静安区的老房子。这套房子不大，使用面积五十多平方米，但视野极好，从窗户看出去，能看到拆车头、换机油的火车，还有每到夜晚，吉安大悦城霓虹闪烁的摩天轮。
她被这“无敌视野”一下就吸引了。
然而，最初房子挂牌价580万，关枝云认为不值。她决定放弃，最后，这套房子被以545万的价格卖了出去。母亲还为错过这套梦中情房一晚上没睡着。
出乎意料的是，两周之后，原本的买家反悔了。关枝云获得机会，站到了谈判桌旁。经过四个多小时的谈判，她又往下砍了25万，最后以520万价格成交。
全家人都相当满意，砍价做到了极致，房子买到了最心仪的，至少在短期之内，这两点能让关枝云抵消未来房子继续降价带来的不快。
买下老破小之后
而买下老破小，还只是个开始。
因为很多人发现，如果买的时机不对，买了还会继续跌。比如在上海的安徽女孩包琦，经过长达一年的挑选，最后花了400万，买下了一个双卧室朝南的65平方米的老房子，屋前有一条风景秀丽的小河，并且光照很好。
然而，由于上车时机不对，买完房没多久，就跌了50万。
包琦安慰母亲：“房子没有十全十美的，既然已经买了，就要接受它，努力装饰成喜欢的样子。”
为了节约装修费，她在网上学习别人怎么“穷装”。阳台瓷砖是黑色大理石，如果全部砸掉重装，费用高不说，还可能扰民，引来邻居投诉。包琦买了瓷砖漆，每天下班后自己去房子刷，“把整个刷白，要刷三四遍”。接着，她定制了一个亚克力花纹板，用化妆刷在上好色的瓷砖上加上花纹。
▲图 / 视觉中国
同事惊讶于她的精力，相当于打了两份工，“白天上班，晚上刷漆”。
但在这个过程中，一些老破小的不足也渐渐显露。比如，拥有双朝南的卧室，就要接受一个朝着过道的厨房和卫生间。尽管她努力从装修上提升亮感，把厨房暗红色的内饰改成清新的薄荷色，母亲来时，在昏暗的地方坐久了总是很难受。
这份难受里夹杂着许多后悔，“后悔房子不是全明户型，后悔没有客厅，后悔装修一般”。
而每月7800元的月供，也是一笔压力。过去她喜欢看展、听音乐会，每个周末的行程都排得满满当当，如今有一笔必要的支出悬在头顶，“跟朋友聚会的次数少了，大额的消费也不敢买了”。
像这样，对于在大城市里，原本连老破小都买不起，如今则勉强能上车的刚需年轻人们来说，买房之后，生活也会因此改变。
熊芸签下买房定金后，原先心动的特斯拉Model 3购买计划只能暂时搁置。签合同的那天是4月22日，刚好是她在上海第一天上班的日期。
巧合的是，11年前，她换工作来到上海普陀租房子，走进的也是这一家门店。而当时带她看房的中介，如今已经升为店长。当时是租房，现在她终于有了自己的房子。
母亲担心她：“如果以后遇到了合适结婚的人，对方若没有房，这个房子太小，卖不掉，又没有钱再买一套更大的，怎么办？”
熊芸没往这些事上考虑，“相比于遇到一个能合适结婚的人，还是买房子更简单一点”。
至于卖不掉，她选择当鸵鸟。
“谁不知道房子以后会成什么样，买了也就买了，买完之后我也不会再关注房价了。”
（文中受访者均为化名）